De nombreux logements du parc locatif fran\u00e7ais ont mal vieilli, ne correspondent plus aux normes concernant les performances \u00e9nerg\u00e9tiques et sont parfois consid\u00e9r\u00e9s comme des passoires \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n\n\n\n
Au-del\u00e0 des factures d\u2019\u00e9nergie, gonfl\u00e9es en raison d\u2019une surconsommation sans rapport avec les besoins du logement, la loi impose de plus en plus de r\u00e8gles concernant les performances \u00e9nerg\u00e9tiques, principalement dans un but de sensibilisation et protection environnementale.<\/p>\n\n\n\n
Depuis 2021, des changements sont intervenus, rendant obligatoires des travaux et des r\u00e9novations dans le but d\u2019am\u00e9liorer les performances \u00e9nerg\u00e9tiques sous peine de ne pas pouvoir louer ses appartements.<\/p>\n\n\n\n
Obligations l\u00e9gales en mati\u00e8re de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n La loi Climat et R\u00e9silience<\/a> \u00e9tablit pour toute copropri\u00e9t\u00e9 dont le permis de b\u00e2tir a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 avant le 1er janvier 2013, l\u2019obligation d\u2019un nouveau DPE. Cette loi est entr\u00e9e en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Le DPE ou diagnostic des performances \u00e9nerg\u00e9tiques est obligatoire pour les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 50 lots.<\/p>\n\n\n\n Un audit \u00e9nerg\u00e9tique<\/a> (il contient de facto un DPE) est requis pour les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de 50 lots ainsi que pour celles dont le permis de b\u00e2tir a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9 avant le 1.06.2001. Le DTG ou diagnostic technique global qui va au-del\u00e0 de l\u2019aspect \u00e9nerg\u00e9tique est obligatoire pour tout immeuble de plus de 10 ans est mis en copropri\u00e9t\u00e9 ainsi qu\u2019\u00e0 la suite d\u2019une proc\u00e9dure d\u2019insalubrit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Le Minist\u00e8re de la Transition \u00c9cologique interdit depuis le 1.07.2022 pour tous les immeubles neufs (copropri\u00e9t\u00e9s incluses), l\u2019installation d\u2019\u00e9quipements sanitaires et\/ou de chauffage utilisant des combustibles trop polluants. En dehors des obligations qui touchent aux performances du logement, il y a certaines obligations qui concernent les fonds aliment\u00e9s par les copropri\u00e9taires et qui pourront \u00eatre utilis\u00e9s dans le cadre d\u2019une r\u00e9novation.<\/p>\n\n\n\n Depuis 2015, les copropri\u00e9taires d\u2019appartements dans un immeuble de plus de 10 lots, contribuent \u00e0 un fonds \u00e0 raison d\u2019au moins 5 % du budget pr\u00e9vu. Une autre obligation est celle d\u2019individualiser les frais de chauffage sauf impossibilit\u00e9 mat\u00e9rielle ou technique ou dans le cas d\u2019une consommation inf\u00e9rieure \u00e0 80 kwh\/m2. Cela permet plus de transparence au niveau de sa consommation et une sensibilisation au gaspillage.<\/p>\n\n\n\n Changements dans les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques en copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le DPE ou DTG (diagnostic technique global) est la pierre d\u2019achoppement de toute r\u00e9novation. Si le DPE \u00e9tait une obligation pour n\u2019importe quel propri\u00e9taire souhaitant vendre ou louer son appartement, il n\u2019\u00e9tait toutefois qu\u2019indicatif. Le l\u00e9gislateur a modifi\u00e9 la mani\u00e8re dont le DPE est calcul\u00e9 changeant ainsi les \u00e9tiquettes (indices de performance \u00e9nerg\u00e9tique) mais a \u00e9galement donn\u00e9 une force juridique \u00e0 celui-ci. Ce qui le rend d\u00e9sormais opposable dans un contentieux devant les tribunaux.<\/p>\n\n\n\n Le DPE devient donc un \u00e9l\u00e9ment central dans la location\/vente d\u2019un appartement en copropri\u00e9t\u00e9. Le calcul ne se fait plus sur base des factures du pr\u00e9c\u00e9dent locataire mais se fonde sur les caract\u00e9ristiques du logement lui-m\u00eame. Ce qui signifie que l\u2019ensemble de l\u2019appartement va \u00eatre examin\u00e9 en d\u00e9tails : l\u2019isolation, le syst\u00e8me de chauffage, la climatisation mais \u00e9galement l\u2019\u00e9clairage et les ch\u00e2ssis.<\/p>\n\n\n\n Dans le DPE, appara\u00eetront les \u00e9missions \u00e0 effet de serre, une r\u00e9f\u00e9rence aux \u00e9nergies renouvelables et les d\u00e9perditions \u00e9nerg\u00e9tiques, d\u2019o\u00f9 l\u2019importance d\u2019une r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique globale pour louer ou vendre un logement dans des conditions optimales et dans le cadre impos\u00e9 par la loi. Tout y appara\u00eet de mani\u00e8re exhaustive m\u00eame le chauffage d\u2019une pi\u00e8ce qui n\u2019est pas principale comme la v\u00e9randa.<\/p>\n\n\n\n Un nombre important de logements va changer de statut et ne plus pouvoir \u00eatre lou\u00e9 selon la classe \u00e0 laquelle ils appartiennent. A partir de 2023, les logements class\u00e9s G ne pourront plus \u00eatre lou\u00e9s et doivent donc \u00eatre l\u2019objet d\u2019une r\u00e9novation en profondeur pour passer \u00e0 une autre cat\u00e9gorie. En 2028, les logements class\u00e9s en F et en 2034 en E subiront le m\u00eame sort s\u2019ils ne sont pas r\u00e9nov\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Quelles r\u00e9novations pour de meilleures performances \u00e9nerg\u00e9tiques ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019isolation<\/p>\n\n\n\n L\u2019isolation<\/a> est la cl\u00e9 d\u2019une r\u00e9novation r\u00e9ussie car elle assure des \u00e9conomies substantielles en mati\u00e8re de d\u00e9penses \u00e9nerg\u00e9tiques. L\u2019isolation des murs par l\u2019ext\u00e9rieur, la plus efficace ou par l\u2019int\u00e9rieur permet de r\u00e9aliser une \u00e9conomie qui peut r\u00e9duire les pertes de chaleur d\u2019un quart.<\/p>\n\n\n\n Les ch\u00e2ssis sont aussi \u00e0 l\u2019origine de d\u00e9perditions \u00e9nerg\u00e9tiques. C\u2019est pour cette raison que le remplacement des fen\u00eatres et portes-fen\u00eatres est une des \u00e9tapes indispensables d\u2019une r\u00e9novation en profondeur. Les sols peuvent gagner en performance gr\u00e2ce \u00e0 une isolation sous le carrelage ou le parquet par exemple, ou encore par le placement de panneaux isolants sous le plafond des pi\u00e8ces en sous-sol.<\/p>\n\n\n\n L\u2019isolation des combles apporte naturellement un confort thermique et acoustique renforc\u00e9 mais constitue la cl\u00e9 pour une r\u00e9novation optimale quand on sait que 25 % des pertes de chaleur proviennent de la toiture.<\/p>\n\n\n\n L\u2019installation de chauffage et l\u2019\u00e9quipement sanitaire dans des logements collectifs<\/p>\n\n\n\n Le remplacement d\u2019un syst\u00e8me de chauffage polluant et \u00e9nergivore par un syst\u00e8me plus performant sur le plan thermique et \u00e9nerg\u00e9tique entra\u00eenera rapidement des r\u00e9ductions des frais de chauffage. Il y a la chaudi\u00e8re gaz \u00e0 condensation qui apporte une diminution qui peut aller jusqu\u2019\u00e0 20 %.<\/p>\n\n\n\n La pompe \u00e0 chaleur qui fonctionne avec des \u00e9nergies renouvelables, la chaufferie biomasse et le chauffe-eau thermodynamique pour l\u2019eau chaude sanitaire. Les instruments de contr\u00f4le de la consommation d\u2019\u00e9nergie comme les thermostats programmables ou encore les robinets statiques sont particuli\u00e8rement int\u00e9ressants sur le plan des \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie.<\/p>\n\n\n\n La ventilation du logement<\/p>\n\n\n\n Une bonne ventilation du lieu de vie assure un chauffage plus ais\u00e9 au-del\u00e0 m\u00eame des avantages sur le plan de la sant\u00e9. L\u2019installation d\u2019une VMC<\/a> simple flux ou double flux permet des \u00e9conomies sur la facture d\u2019\u00e9nergie.<\/p>\n\n\n\n